Ваш агент

Зачем работать с агентом? 

Работа с недвижимостью, как и любой другой бизнес, значительно изменилась с развитием Интернета. Опытные инвесторы в недвижимость в состоянии самостоятельно производить поиск объектов через Интернет и закрывать сделку, не нанимая для этого брокера. Однако, для тех, кто не обладает подобными навыками, агент по недвижимости может сэкономить время, деньги и нервы.

С интернетом, роль агента существенно трансформировалась и, в то время как ранее, агент по недвижимости, в первую очередь, занимался сведением покупателей с продавцами, сегодня это, в большей степени, консультации и координация в процессе транзакции. Таким образом, агент сосредотачивается на представлении интересов своего клиента.

Прежде чем приступить к обсуждению с агентом по недвижимости деталей сделки, вы должны решить, какой тип отношений с агентом вы хотите и хотите ли вовсе.

Штат Нью-Йорк требует от лицензированных агентов по недвижимости, которые действуют от лица покупателей или продавцов недвижимости, раскрывать своим потенциальным клиентам информацию о характере агентских отношений и права и обязанности, которые они создают. Ниже приведены некоторые важные определения, которые вы должны знать до начала работы с агентом.

 

Агент Продавца

По данным Департамента Штата, "Агент продавца - это агент, нанятый продавцом недвижимости для представления его интересов. Агент продавца выполняет это условия путем нахождения покупателя на недвижимость продавца по цене и на условиях, приемлемых для продавца. Агент продавца имеет, помимо прочего, следующие обязанности перед продавцом: добросовестность, лояльность, конфиденциальность, полное раскрытие информации, выполнение указаний продавца и ответственность. Агент продавца не представляет интересы покупателя.

Обязанности агента продавца также варьируются с учетом любых специальных положений, изложенных в соглашении между агентом и продавцом. В отношениях с покупателем, агент продавца должен: а) разумно и профессионально выполнять обязанности агента, б) работать честно, справедливо и добросовестно, и в) раскрыть все факты, известные агенту о существенном влиянии на стоимость или качество недвижимости, если иное не предусмотрено законом ".(Источник: DOS-1736-a)

Агент продавца способствует в:

  • Консультировании по стратегии позиционирования недвижимости на рынке.
  • Оценке недвижимости.
  • Подготовке рекламных материалов.
  • Гарантии того, что рекламные материалы распространяются в основных интернет-сайтах отрасли.
  • Подготовке/декорации недвижимости для продажи.
  • Консультировании о действиях для увеличения стоимости недвижимости на предпродажной стадии.
  • Предоставлении информации по почте, электронной почте и телефону.
  • Проверке потенциальных покупателей на счет действительной способности совершить покупку.
  • Предоставлении важной и полезной информации покупателям о недвижимости и ее потенциале.
  • Организации просмотров недвижимости для потенциальных покупателей.
  • Поддерживании отношений с агентами покупателей.
  • Ведении переговоров по договору купли-продажи с покупателем.


Комиссия по брокерским операциям в Нью-Йорке составляет 5-6% от стоимости сделки, но может быть больше или меньше с учетом масштабов, сложности и стоимости сделки. Комиссия почти всегда оплачивается продавцом и, как правило, делится поровну с агентом покупателя.

 

Агент Покупателя

По данным Департамента Штата, "агент покупателя - это агент, нанятый покупателем для предоставления его интересов. Агент покупателя выполняет это условие посредством ведения переговоров о покупке дома на цене и на условиях, приемлемых для покупателя. Агент покупателя имеет, помимо прочего, следующие обязанности перед покупателем: добросовестность, лояльность, конфиденциальность, полное раскрытие информации, выполнение указаний покупателя и ответственность. Агент покупателя не представляет интересы продавца.

Обязанности агента покупателя также варьируются с учетом любых специальных положений, изложенных в соглашении между агентом и покупателем.

В отношениях с продавцом, агент продавца должен: а) разумно и профессионально выполнять обязанности агента, б) работать честно, справедливо и добросовестно, и в) раскрыть все факты известные агенту, которые существенно влияют на способность покупателя и / или его готовность выполнить условия контракта на приобретение собственности продавца, если не противоречат обязанностям агента перед покупателем ".

Агент помогает покупателю тем, что:

  • Консультирует о том, что клиент может получить на рынке, учитывая его финансовый профиль / инвестиционные цели.
  • Консультирует по подбору определенного типа недвижимости, который наилучшим образом будет отвечать требованиям покупателя.
  • Консультирует покупателя о выгоде конкретного объекта для инвестиций, соотнося риски как самой собственности, так и на рыночном уровне.
  • Исследует предложения на рынке, которые соответствуют предпочтениям клиента и консультирует по вопросам цен на такое имущество.
  • Так же проводит поиск предложений, которые не представлены в настоящее время на рынке, для выявления будущего потенциала.
  • Консультирует по развитию потенциала того или иного имущества, применяя знания строительных норм и зонирования, а также подсчитывая расходы на строительство.
  • Поддерживает отношения с участниками рынка недвижимости, такими как кредиторы, архитекторы, экспедиторы, подрядчики, проектировщики, юристы в области зонирования и т.д., которые часто являются важными источниками для понимания потенциала объекта.
  • Гарантирует, что продавцы знают требования клиента при сохранении его конфиденциальности.
  • Предоставляет анализ инвестиционных возможностей.
  • Предоставляет рекомендации клиентам о том, куда инвестировать в целях сведения к минимуму рисков и получения максимальной отдачи.
  • Советует, как максимизировать стоимость существующей инвестиции за счет активного управления и стратегии выхода.
  • Работает совместно с внешними консультантами.
  • Проводит переговоры при создании договора купли-продажи от имени покупателя и управляет всем процессом закрытия.


Иногда агенты покупателя берут оплату со своих клиентов за свои услуги, но обычно плата агентов покупателя происходит из тех же 5-6% комиссионных, что продавец оплачивает при сделке. Это означает, что услуги агента покупателя являются, по-существу, бесплатными для покупателя.

 

Двойной Агент

По данный Департамента Штата, "брокер может представлять как продавца, так и покупателя одновременно, если и продавец, и покупатель подпишут согласие на это. При таком двойном сотрудничестве, агент не будет способен предоставить весь спектр обязанностей перед продавцом и покупателем. Обязанности агента также могут меняться с учетом любых специальных положений, изложенных в соглашении между агентом и покупателем и продавцом. Двойной агент должен объяснить покупателю и продавцу, что действует от обеих сторон.

Агент должен также объяснить возможные последствия двойного представительства, в том числе, что, согласившись на двойное агентство, покупатель и продавец отказываются от своего права на неделимую лояльность.

Покупатель и продавец должны тщательно рассмотреть возможные последствия двойного агентства, прежде чем согласиться на такое представление. "

В ситуации двойного агентства, агент работает самостоятельно и часто может заработать полные 5-6% комиссии.

 

Двойной Агентство с назначенными Агентами по продаже

В случае, когда одна брокерская компания представляет как покупателя, так и продавца, становится важным определение двойного агентства с назначенными агентами по продаже.

По данным Департамента Штата, "если покупатель и продавец обеспечат свое согласие в письменной форме,  брокер по недвижимости, который представляет обе стороны в качестве двойного агента, может назначить агента по продаже для представления покупателя и второго агента по продаже для представления продавца с целью вести переговоры о покупке и продаже недвижимости. Агенты по продаже работают под руководством брокера по недвижимости.  Назначенные агенты по продаже не могут обеспечивать полный спектр обязанностей перед покупателем или продавцом. Агенты по продаже должны объяснить, что, как и двойной агент, под руководством которого они действуют, они не могут обеспечить неделимой лояльности. Покупатель или продавец должны тщательно рассмотреть возможные последствия двойного агентства с назначенными агентами по продаже, прежде, чем согласиться на такое представление."