Этапы сделки

Жители Нью-Йорка покупали и продавали недвижимость сотни лет и, по большей части, этот процесс достаточно прост. Однако, для тех, кто не обладает опытом в этом деле, очень важно понимать многочисленные этапы процесса приобретения недвижимости и возможные сопутствующие осложнения.

 

I. Подготовка

КАКИЕ ВАШИ ЦЕЛИ?

Есть много определяющих факторов, где и в какую недвижимость вы будете инвестировать. Многое зависит от вашей финансовой ситуации, но так же особенности образа жизни тоже должны быть приняты во внимание. Etage Real Estate проконсультирует вас, как наилучшим образом достичь своих целей, основанных на ваших личных предпочтениях.
 

ФИНАНСИРОВАНИЕ

Если вы планируете занимать деньги в банке для покупки недвижимости, не забудьте получить предварительное одобрение на получение ипотеки. Такой документ от банка поможет вам определить предел расходов и сконцентрирует вас на аспекты выполнения транзитной операции. Получение предварительного одобрения финансирования может занять недели и часто требует от вас заполнение и предоставление многих документов. Однако, получив этот документ, вы существенно сокращаете риски, связанные с получением финансирования и, следовательно, получяете преимущество при переговорах и доверие конрагентов. Etage Real Estate имеет доверительные отношения с кредиторами всех типов и посоветует вам, где, как и когда наилучшее время, чтобы организовать финансирование для покупки.
 

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА

Работа юриста является существенной частью процесса покупки недвижимости. Юристы проводит экспертизу недвижимости, чтобы выявить возможные скрытые риски, проверяют контракт и управляют процессом закрытия сделки. Юристы также консультируют по вопросам структуры владения вашими инвестициями - то, что не всегда может быть очевидным. Прежде чем начать поиск недвижимости, необходимо проконсультироваться с юристом.
Etage Real Estate работает с многочисленными юридическими фирмами и может помочь вам найти специалиста, который отвечает вашим индивидуальным потребностям. Несмотря на распространенное мнение о том, что юристы являются необязательным звеном в сделках с недвижимостью, часто они могут добавить ценные знания. Вы всегда должны иметь юриста, представляющего вас, который является специалистом в конкретной области.
 

КОНСУЛЬТАЦИЯ НАЛОГОВОГО СПЕЦИАЛИСТА

В целом, налоговый кодекс США предоставляет множество стимулов для приобретения недвижимости. Существуют преимущества владения недвижимостью, о которых вы даже и не знаете! Но налоги собираются не только на федеральном уровне, но и на уровне штатов и муниципальных округов. Как владелец недвижимости, вам придется столкнуться с вопросами по налогам на имущество, подоходным налогам и налогам на прирост капитала, как минимум. Поэтому нужно понимать, как эти налоги могут повлиять на основы ваших инвестиций.
Кроме того, иностранные покупатели должны знать, что есть отдельные налоговые правила для нерезидентов США. Крайне важно, чтоб у вас был налоговый консультант, который имеет опыт работы с нерезидентами, а также знает налоговый кодекс вашей страны. Дипломированный бухгалтер и юрист по налоговым делам являются единственными, кто может правильно проконсультировать вас по этим вопросам. У компания Etage Real Estate есть опыт оказания помощи американским и международным клиентам в поиске нужного советника на основе их индивидуальных требований.
 

ПОДГОТОВКА ФИНАНСОВ

Несмотря на то, что банки по-прежнему весьма охотно одалживают деньги на приобретение недвижимости, размер суммы собственных средств, необходимых в начале сделке, увеличился за последние несколько лет. Если раньше можно было приобрести имущество без внесения первого платежа при закрытии, теперь вы должны иметь в виду, что вам нужно по крайней мере 30% от цены покупки. Для иностранных покупателей и покупателей без постоянного дохода, сумма первого платежа может доходить до 50% от покупной цены. Таким образом, нужно подстраховаться заранее, что у вас есть эти деньги в ликвидных активах.

 

II. Поиск Недвижимости

В Нью-Йорке существует примерно 975 000 зданий, и миллионы квартир. В любой момент есть десяткитысяч объектов недвижимости на рынке по всему городу. Гораздо больше объектов для продажи не выставлены официально на рынке. Освоить предложения рынка - становится непростой задачей. Поискнедвижимости, которая соответствует вашим предпочтениям и финансовым возможностям занимает,действительно, полный рабочий день. Инвестиции в недвижимость требуют не только времени, но огромное количество знаний.
Etage Real Estate предоставляет своим клиентам доступ к Системе Поиска, которая представляет собой базу данных, содержащую все эксклюзивные объявления на рынке. Это та же база данных, что используют все основные брокерские компании. Регистрируясь на нашем сайте, вы можете искать все эксклюзивные предложения в Нью-Йорке по интернету из вашего дома или офиса. Если вы не может тратить так много времени на самостоятельный поиск, вы можете заполнить нашу Контактную форму, и мы проведем поиск объекта по вашим критериям.
Вы можете и не знать, что в Нью-Йорке это обычное дело для покупателя обращаться за помощью к консультанту по недвижимости, который посодействует в процессе поиска объекта, и что эти услуги услуги, в большинстве случаев, не приносят каких-либо дополнительных расходов для покупателя. Это факт, что многие брокеры пытаются держать это в секрете от потенциальных клиентов. Хотите узнать, как это работает? Свяжитесь с нами и мы расскажем вам все об этом.

 

III. Создание предложения

Как только покупатель нашел объект, который соответствует его требованиям, следующий шаг - сделать предложение. Предложение должно быть всегда в письменной форме на имя брокера и/или владельца этого имущества. Предложение должно содержать информацию о предлагаемой цене покупки, финансовых условиях, времени экспертизы объекта, и другие условия покупателя и/или его консультантов. Если предложение будет принято, то юрист продавца предложит вариант договора, который отражает все условия в предложении покупателя. Этот договор, как правило, отправляется на проверку к вашему юристу или инвестиционному консультанту.

 

IV. Переговоры и подписание контракта

Как только юрист покупателя получает договор, ему потребуется не более недели для проверки и добавления своих замечаний. В Нью-Йорке, большинство сделок с недвижимостью достаточно просты, поэтому юрист покупателя в большинстве случаев, будет комментировать условия и сроки закрытия сделки. Пока покупатель не подписал договор и не оставил депозит (если это оговорено в договоре), продавец может продолжать показывать объект и принимать предложения.
В Нью-Йорке принято вносить депозит в сумме 10% от цены на депозитный счет, пока договор не подписан. Депозиты переводятся на депозитный счет юриста продавца. Депозит возвращается покупателю только при определенных условиях, таких как форс-мажорные обстоятельства при финансировании, при которых покупатель не может обеспечить особые условия финансирования и некоторых других специфических условиях.

 

V. Одобрение Советом директоров Кооператива или Кондоминиума

К сожалению, в Нью-Йорке заинтересованность продавца и заинтересованность покупателя не всегда приводят к продаже. В большинстве многоквартирных домах сделка также зависит от Совета директоров. Получение одобрения Совета является основным препятствием для покупки и продажи, особенно кооперативной квартиры. Чтобы получить для одобрение Совета, необходимо представить набор документов и заявление, известные, как Пакет документов для Совета директоров. Если ваша заявка прошла начальный этап проверки, но далее назначается интервью. Кооперативы имеют право отклонить вас по любой причине и сохранить за собой право не разъяснять оснований. По большей части, однако, процесс утверждения Советом включает в себя проверку финансового состояния покупателей, чтоб убедиться, что они не столкнутся с трудностями позже, которые могут повлиять на их способность оплачивать эксплуатационные расходы здания.

Хотя Советы директоров Кондоминиумов также требуют определенной документации и последующих аналогичных процедур, но процесс одобрения, в этом случае, скорее формальность.
 

ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ

Как упоминалось выше, Пакет документов - это набор личных документов включающий все, что необходимо для Кооператива для того, чтоб принять или отказать потенциальному покупателю. В эти документы будут входить налоговые декларации за два года с W-2 формами, 1099 и К-1 формы (доход партнерства). Для этого также потребуется подробный финансовый отчет, как правило, подготовленный бухгалтером, подтверждающий ваш заявленный доход. Если покупатель покупает с финансированием, Пакет должен также содержать письмо от кредитора. Большинство Советов также запрашивают три - четыре рекомендательных письма.

На интервью с Советом директоров, покупателю задаются вопросы о финансовых, профессиональных и личных аспектах его жизни. Часто покупателю приходится приглашать на интервью всех членов его семьи. Некоторые Советы директоров Кооперативов настаивают на личном знакомстве в ходе интервью с домашними питомцами потенциального покупателя. Хотя все это звучит смешно, но это так, как это работает в Нью-Йорке.
 

СОВЕТЫ ПО СБОРУ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ СОВЕТА:

  • Заполните заявление полностью. Если что-то останется неохваченным, Совет отправит ваше заявление на доработку, что существенно задержит дальнейший процесс.
  • Ясно и кратко отвечайте на все вопросы, но не давайте больше информации, чем той, что была запрошена.
  • Убедитесь, что рекомендательные письма написаны на деловых или личных бланках. Если вы знаете, что вы будете покупать в Кооперативе, не забудьте попросить ваших друзей или работодателей заранее об этом.
  • Проверьте Пакет документов с вашим брокером и вашим юристом.

 

СОВЕТЫ ДЛЯ ПРОХОЖДЕНИЯ ИНТЕРВЬЮ

Интервью дает Совету возможность встретиться с вами и обсудить ваши документы более подробно. Интервью может варьироваться от неофициальной встречи до формального собеседования. Следующие советы помогут вам подготовиться:

  • Будьте дружелюбны и положительно настроены.
  • Решите заранее, кто будет отвечать на какие типы вопросов, если идете не один.
  • Dress-code нет, но лучше выбрать классический консервативный костюм.
  • Приходите вовремя.
  • Ясно и кратко отвечайте на все вопросы.
  • Часто существуют конфликты по управлению зданием между существующими акционерами. Если кто-то на интервью задаст вам вопросы вроде: "Как вы считаете, нужен ли ремонт лобби? или "Как вы думаете, нужен ли новый лифт?" - наш совет - постараться не отвечать прямолинейно на такие вопросы.


 

VI. Подготовка к Закрытию

В период между подписанием контракта и закрытием сделки, покупателю дается время, чтобы подтвердить финансирование и провести все экспертизы и проверки объекта. В течение этого периода, юрист покупателя проверяет свидетельство о собственности и проводит инспекцию в целях выявления нарушений и долгов на собственность. Если вы подали заявку на ипотеку, банк также будет проводить дополнительные проверки ваших документов и документов на недвижимость. После проведения экспертизы, банк переведет сумму кредита на депозитный счет юриста продавца

 

VII. Закрытие

На закрытие собираются все участники сделки: продавец, покупатель, юристы и брокеры продавца и покупателя, а также представители банка, страховой компании и т.д.), для того, чтобы подписать оставшиеся документы и урегулировать все платежи. В Нью-Йорке, продавец предоставляет покупателю документ о передаче права собственности вместе с ключами, а продавец получает долгожданный заверенный чек.

Далее читать статью о расходах при закрытии сделки купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке.