Формы собственности

Отдельно стоящее (автономное) здание (не путать со свободно стоящим зданием), является формой безусловного права собственности на недвижимость (fee-simple). Такая форма собственности дает владельцу право собственности в полном объеме без каких-либо ограничений на здание и на землю, на которой оно расположено. Отдельно стоящим (автономным) зданием может быть любой тип недвижимости до тех пор, пока владелец контролирует здание целиком.

Отдельно стоящие (автономные) здания могут быть на одну семью, многоквартирными или зданиями смешанного использования. Односемейный дом - это, как правило, многоэтажное здание, в котором проживает одна семья. Многосемейный (многоквартирный) дом - это, как правило, многоэтажное здание, которое содержит более одной квартиры. Здание смешенного использования обычно является многоэтажным домом, в котором находятся жилые помещения и помещения для розничной торговли, которые часто занимают первый этаж.

Кондоминиум (Кондо) - форма собственности, при которой владелец имеет отдельную квартиру в многоквартирном доме, где права на землю и здание принадлежат непосредственно собственнику. Кондо - наиболее гибкая форма собственности для инвестиций в многоквартирном здании. Владельцы кондо платят налоги на имущество и общие расходы на ежемесячной основе. Так же владельцы кондо имееют право свободно сдавать свою недвижимость в аренду или продать ее без особых затруднений, в отличие от недвижимости в кооперативном здании.

Когда приобретается квартира в Кооперативном здании, то покупатель, на самом деле, приобретения акции в компании, которая владеет правами на землю и здание. Одновременно, покупатель получает договор имущественного найма, который позволяет ему занимать определенную квартиру в здании.

Как и любая корпорация с несколькими владельцами, кооператив находится в ведении Совета директоров, который принимает решения по остальным акционерам. Совет директоров имеет право решать, кто может купить долю в здании, и кто не может. На практике, Совет имеет право отклонить запрос любого, кого они считают не подходящим для конкретного здания, без объяснения причин.

Для приобретения кооператива потенциальный покупатель, который уже согласовал цену с продавцом, заполняет "Пакет документов для Совета директоров", который будет включать в себя информацию об активах, кредитной истории, статус занятости в США, налоговую декларацию и другую личную информацию. В среднем, Совету директоров требуется около 1-2 месяцев на принятие решения о приеме покупателя в здание, однако это может занять и до 6 месяцев в некоторых случаях. Это делает процесс покупки в кооперативе крайне затруднительным.

Очень часто кооперативы не позволяют владельцу сдавать квартиру в аренду, а если разрешают, то обычно каждый арендатор должен пройти через подобный процесс получения одобрения Cоветом. В документе под названием "Правила дома" владелец доли в кооперативе может узнать, имеет ли право кооператив брать процент от сдачи аренду - часто до 10%. Кроме того, как правило, кооперативы забирают 1-3% от стоимости квартиры, когда собственник продает ее. Это известно как flip-tax. Все эти средства идут в годовой бюджет кооператива.

Эти факторы делают покупку кооператива невыгодной для инвесторов, особенно для иностранных инвесторов. Однако, для конечных пользователей с убедительными финансовыми документами, покупка в кооперативном здании может быть очень привлекательной. Кооперативы в целом на 25% дешевле, чем идентичные квартиры в кондоминиуме. Кроме того, владельцы в кооперативе могут рассчитывать на ряд налоговых отчислений - что также является значительным преимуществом. Следует отметить, что почти 80% квартир в Нью-Йорке - кооперативы.

Кондоп является классификацией, которая часто ошибочно используется брокерами для обозначения кооператива с гибким, " как в кондо" правилами. Однако, технически кондоп - это здание, в котором присутствуют формы собственности кондоминиума и кооператива. Это наиболее часто встречается, когда здание на первом этаже имеет коммерческие помещения – например, для розничной торговли, а выше – квартиры. Обычно помещения для розничной торговли в таком случае будут кондоминиумами, а жилые этажи принадлежат отдельно кооперативу.

Информация о Типах Зданий в Нью-Йорке.
Районы Нью-Йорка: Манхеттен и Бруклин, - описание районов, карта и фото.