Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить недвижимость в Нью-Йорке, если я не являюсь гражданином США? 
Что такое Condominium, Townhouse, Co-op, и Condop? Чем они отличаются? 
Какие расходы будут связаны с владением недвижимости в Нью- Йорке? 
Какие существуют налоговые льготы для застройщиков и покупателей? 
Можно ли получить кредит на покупку квартиры в Нью-Йорке, не являясь гражданином США? 
Имеет ли смысл для иностранного покупателя оформлять сделку купли-продажи через компанию     (ООО) зарегистрированную в США? 
Кто платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке? 
Как лучше всего приобрести недвижимость в Нью-Йорке? 
Как проверить свидетельство о собственности и провести комплексную экспертизу? 
Как регистрируется право собственности в Нью-Йорке? 
Какие есть основные этапы сделки купли-продажи недвижимости в Нью- Йорке?

 

Могу ли я купить недвижимость в Нью-Йорке, если я не являюсь гражданином США?

Иностранный гражданин может приобрести недвижимость в Нью Йорке. Не существует никаких условий ущемляющих права нерезидентов при покупки недвижимости в США.

Condo и Townhouse - это наиболее популярные объекты для покупки среди иностранных клиентов. Только приобретение co-op и некоторых других видов жилья требует предоставление налоговой декларации о доходах в США, что осложнит оформление сделки для иностранца.

Более подробно об этом можно почитать на странице Иностранным Инвесторам.
Наверх

 

Что такое Condominium, Townhouse, Co-op, и Condop? Чем они отличаются?

Condominium (Condo) - в США этот термин обозначает многоквартирное здание, каждую квартиру которого можно приобрести в собственность. В узком смысле этот термин обозначает отдельную собственную квартиру. Приобретение condo для иностранца является наиболее простой сделкой, так как при покупке нет правил по размеру ипотеки и сдачу в аренду. В кондоминиуме управляющим органом является Совет директоров . Он определяет внутренние правила здания. При покупке квартиры в кондоминиуме, Совет так же должен одобрить покупателя, но этот процесс скорее формальность.

Townhouse - в Нью Йорке термин означает 2-5 этажный дом в городе на участке 1,500-2,500 квадратов, владельцем которого является одна семья. Как правило, это постройки 19 – начала 20 века, с оригинальми декоративными деталями интерьера, каминами, высокими потолками. Такие здания в хорошем состоянии достаточно редкие и такой вид недвижимости является престижным и дорогим. Часто Townhouse используют для аренды несколькими семьям, где, допустим, на каждом этаже находится отдельная небольшая квартира. Тогда такой вид недвижимости уже называется Multi-family.

Co-op – кооператив. Покупатель приобретает акции, в кооперативной фирме, которой принадлежит здание с множостью квартир. Количество акций владельца зависит от размера жилплощади. Покупатеь акции также получает право на эксплуатацию отдельной кваритры в доме путем договора аренды (proprietary lease). Как в любой компании, в кооперативе есть Совет директоров, который принимает решение за всех владецев. В co-op, Cовет директоров может устанавливать правила о продаже акций и вправе отказать продавцу совершить сделку с покупателем, не подходящим им де-факто по любой причине. Решение основывается на анализе предоставляемой потенциальным покупателем информации о доходах, биографии, деятельности и пр. Целью совета директоров является проверка в финансовой стабильности потенциального покупателя. Приобретая долю в кооперативном доме, покупателю часто необходимо заполнять анкету (board package), где предоставлается информация о том, что он работает в США, имеет определенные активы, платит налоги и имеет положительную кредитную историю. Вынесение решения у Совета директоров обычно занимает месяц, а может и полгода.

А если это не достаточно сложно, кооперавное жилье не всегда можно сдавать в аренду, а если и разрешено, то процесс согласования с Cоветом директоров достаточно трудоемкий и может занять много времени. Если условия аренды будут приняты, часто кооператив требует процент с дохода с аренды—обычно 10%. Кроме того, кооператив может требовать 1-3% стоимости акций с продавца при продаже (flip tax). Эти деньги идут в общий бюджет кооператива. Все эти факторы делают приобретение квартиры в сo-op не очень выгодным для типичого инвестора, и особенно, инностранного инвестора. С другой стороны, в Нью Йорке около 80% жилых домов – это кооперативы, и преобрести долю в них стоит дешевле, чем купить кондоминиум. Кооператив - хороший вариант для постоянного, либо практически постоянного проживания в Нью Йорке.

Condop — классификация которая часто не правильно трактуется брокерами, чтобы означать корпоративный дом с правилами которые похожи на правила в condominium. На самом деле, Condop означает, что в одном доме находится и кооперативый и condominium владения. Condops чаще всего наблюдаются в домах, где торговые площади на первом этаже и жилый площади на все остальных этажах. Такие дома скорее являются Condop-ами и торговая недвижимость определяется как кондоминиумы, а квартиры как кооперативы.

Более подробно читайте на странице Типы Недвижимости.
Наверх

 

Какие расходы будут связаны с владением недвижимости в Нью- Йорке?

Жилая недвижимость влечет за собой два основных направления расходов: налоги на недвижимость и общественные расходы или плата за обслуживание здания. Размер налогов рассчитывается в зависимости от городской оценки собственности.

Владельцы кондоминиума оплачивают общие расходы – common charges и надог на имущество отдельно, а владельцы доли в кооперативе – вносят плату за обслуживание – maintenance fees, в которую все включено.

В случае, когда здание целиком принадлежит одному владельцу, главные затраты - налог на имущество, так как в таких домах нет мест общего пользования и, соответственно, их обслуживания.
Наверх

 

Какие существуют налоговые льготы для застройщиков и покупателей?

В Нью-Йорке существует несколько программ снижения налогов для застройщиков. Эти программы распространяются на новые постройки и на некоторые типы реконструированных зданий. Покупатели должны знать плюсы и минусы, перед тем как покупать квартиру в доме, где существуют такие льготы.

Налоговые льготы для застройщиков в Нью Йорке:

421-А программа дает налоговые льготы для покупателей на 10 лет. Налога на недвижимость увеличивается на 20% каждые два года до срока действия льготы.
421-G программа обеспечивает льготные условия налогообложения на здания в Financial District и действует в течение 14 лет до срока истечения льготы.

Какие расходы несет покупатель при закрытии сделки?
При заключении сделки, и продавец и покупатель оплачивают, так называемые, closing costs – расходы при закрытии сделки. Для получения подробной информации смотрите раздел Расходы при закрытии сделки.
Наверх

 

Можно ли получить кредит на покупку квартиры в Нью-Йорке, не являясь гражданином США?

Некоторые американские банки финансируют иностранных граждан, особенно если они имеют доходы и имущество в США. Условия для кредитования, как правило, менее выгодные для иностранцев, чем для американских граждан.

Иностранные покупатели, которым необходимо финансирование банка, должны будут предоставить по крайней мере следующие документы:

  • Паспорт
  • Виза или Грин карта
  • Информация о кредитоспособности
  • Подтверждение наличия достаточных средств для закрытия сделки.

Наверх

 

Имеет ли смысл для иностранного покупателя оформлять сделку купли-продажи через компанию (ООО) зарегистрированную в США?

Хотя оформление недвижимости на компанию(ООО) зарегистрированную в США обеспечивает конфиденциальность и другие преимущества, некоторые налоговые обязательства между иностранным государством и США могут свести к минимуму все плюсы.

Предварительно иностранному покупателю следует проконсультироваться с налоговым специалистом в области международного права. 
Подробнее смотрите на странице Иностранным Инвесторам/Схемы приобретения.
Наверх

 

Кто платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке?

Как основное правило, покупатель недвижимости не оплачивает услуги своего брокера.

Особенно это правило применимо при сделках с жилой недвижимостью, когда продавец платит фиксированную комиссию, которая делится между брокером продавца и покупателя. Таким образом, это существенное преимущество покупателя работать с брокером, который будет представлять исключительно его интересы.

Подробнее на странице Ваш Агент.
Наверх

 

Как лучше всего приобрести недвижимость в Нью-Йорке?

Самый лучшей способ найти подходящий объект недвижимости – это обратиться за советом к опытному специалисту по недвижимости, которому Вы можете доверять, и который полностью осознает Ваши критерии.

Все брокеры, которые являются членами Совета по Недвижимости Нью-Йорка (REBNY), имеют доступ к Единой Базе Данных Жилой Недвижимости. Так же брокеры знают о том, что часто появляются объекты вне этой Базы Данных.

Покупатели в Нью-Йорке должны понимать, что ценность работы брокера не в том, что он/она могуть найти объявление о продаже, а в качестве оказанных Вам консультаций и поддержки.

Как правило, услуги брокера будут для Вас бесплатным, но его консультации и помощь могут дать Вам незаменимый и ценный опыт в процессе поиска и приобретения недвижимости. 

Подробнее о сотрудничестве с брокером на странице Ваш Агент.
Наверх

 

Как проверить свидетельство о собственности и провести комплексную экспертизу?

Помимо согласования контракта, покупателю необходимы услуги юриста для проверки правового титула, решения вопросов страхования, проверки недвижимости на предмет арестов и нарушений.

Другие специалисты, которые тоже могут быть задействованы - оценщики, инженеры, архитекторы, ипотечные брокеры. Для своих клиентов Компания Etage Real Estate согласовывает работу таких специалистов.
Наверх

 

Как регистрируется право собственности в Нью-Йорке?

При закрытии сделки, юрист покупателя оформляет передачу собственности, регистрируя документы в Реестре Нью-Йорка. После регистрации новый владелец получает право собственности. Все регистрационные документы сканируются, фотографируются и сохраняются таким образом, чтобы была возможность посмотреть и проверить их в дальнейшем.
Наверх

 

Какие есть основные этапы сделки купли-продажи недвижимости в Нью- Йорке?

I. Подготовка.

Определение критериев

До начало поиска объекта следует определиться со следующими критериями:

  1. Тип собственности (кооператив, кондоминиум, таунхаус и т.д.)
  2. Тип здания ( до- военное (до 1939), после-военное (после 1945), современное строительство)
  3. Состояние объекта – нужен или нет полноценный ремонт. Готовы ли Вы заниматься ремонтом или хотите только новый/обновленный объект.
  4. Район Нью-Йорка
  5. Бюджет
  6. Сроки

 

Финансовая подготовка

В случае, если необходимо финансирование, необходимо предварительно проконсультироваться с ипотечным специалистом. Получив подтверждение от банка, покупатель может определить свой конечный бюджет и ускорить процесс сбора необходимых для сделки документов.

Нанять юриста

Наличие у покупателя юриста является необходимым условием для реализации сделки купли-продажи в Нью Йорке. Юрист проверит контракт и будет защищать интересы покупателя. Etage Real Estate берет на себя заботы о найме юриста для работы над Вашим проектом.

Проконсультироваться со специалистом по налогам. Хотя это не так важно для резидентов США, но иностранные покупатели должны проконсультироваться со специалистом по налогах заранее. От того, как будет структурирована и профинансирована сделка, будет зависит будущее налогообложение. Налоговые обязательства различны для резидентов и нерезидентов США, а также в случае покупки собственного дома или инвестиционной недвижимости. Необходимо заранее прояснить все будущие налоговые вычеты на момент покупки и ежегодно. Etage Real Estate поможет найти необходимого специалиста по налогам для работы над Вашем проектом.

Подготовить Ваши финансовые средства

Рынок недвижимости в Нью-Йорке очень конкурентный, поэтому часто покупателю необходимо подписать контракт и внести залог – минимум 10% - все это в течение очень короткого времени, чтоб сделку не перехватил кто-нибудь еще. Иностранному покупателю рекомендуется открыть счет в банке США, или перечислить деньги на эскроу-счет своего юриста.

 

II. Поиск недвижимости и предложение.

После того, как Вы нашли объект для покупки, Ваш брокер сделает предложение продавцу, от Вашего имени. Это предложение не является обязывающим и одновременнно можно делать несколько предложений на разные объекты. Отправка предложения является первым этапом в процессе переговором о покупке. чтоб затем выбрать наиболее выгодный и подходящий Вам. Если предложение принимается продавцом, брокер или юрист продавца посылает контракт юристу покупателя.

 

III. Согласование и подписание контракта.

Пока контракт не подписан и депозит не не отправлен, продавец в праве продолжать рекламировать свою недвижимость и принимать другие предложения. Контракт считается подписанным, когда продавец ставит свою подпись и отправляет его обратно покупателю, или, когда депозит оплачен. Этот депозит хранится на счете юриста продавца. В случае отказа от сделки со стороны покупателя, депозит остается у продавца, а возвращается только в случае особенных условий, таких как сложности с кредитом, одобрением Советом Директоров или возникновение непредвиденных обстоятельств при проведении экспертизы.

 

IV. Одобрение покупки Советом Директоров кондоминиума или кооператива.

Получить одобретия Совета – это необходимое условие для заключения сделки, особенно в кооперативном здании. Покупателю нужно будет предоставить управляющему зданием всю необходимую личную и финансовую информацию (Пакет документов), включая налоговую декларацию, выписки с банковского счета и т.д.  Часто требуется до 8 копий всех документов! Далее, покупатель должен пройти личное интервью с Советом. Если после прохождения интервью покупатель получает одобрение, члены Совета подписывают свое согласие на проведение сделки.


 

V. Подготовка к закрытию сделки.

После того, как контракт подписан, у юриста покупателя есть дополнительное время, чтобы успеть проверить документы на недвижимость, возможные аресты и нарушения наложенные на недвижимость при прошлом владельце. В это время нужно оценить недвижимость - необходимое условие для ипотеки. Ипотечный банк проверит все необходимые документы о доходах и расходах покупателя и финансовые документы здания. После этого, банк перечислит полную сумму займа на счет юриста покупателя.

Одновременно первоначальный взнос и расходы при заврешении сделки также будут перечислены на целевой депозитный счет. Перед самым закрытием сделки, покупатель еще раз посещает объект для финального подтверждения своих намерений.

 

VI. Закрытие сделки.

Финальный этап, на котором присутствуют все участники процесса: покупатель и продавец, юристы, брокеры, представитель банка, представитель титульного страхования и т.д. Все участники процесса собираются для финальных процедур подписания документов и осуществления всех платежей. В момент закрытия сделки юрист покупателя распределит все платежи, включая плату продавцу, налоги, комиссионные, титульную страховку и пр.

Взамен покупатель получит новое право собственности вместе с титульной страховкой и ключи от новой квартиры или дома.

Для дополительной информации перейдите на страницу Процесс Покупки.
Наверх